O registro do contrato de locação na matrícula do imóvel e sua averbação visam garantir a vigência da locação em caso de alienação do imóvel e o exercício do direito de preferência do locatário em sua aquisição caso seja preterido, respectivamente.

De acordo com o artigo 8º da Lei de Locação (Lei nº 8.245/91), se a locação for por tempo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver registrado[1] junto à matrícula do imóvel, o locatário tem o direito a ser mantido no imóvel, ainda que este tenha seu domínio de qualquer forma transferido a terceiro.

Na prática para que o registro se efetive há a necessidade de se constar do Contrato de Locação, além da exata descrição do imóvel coincidente com a que consta da sua matrícula, como Locador, deve-se indicar o proprietário do imóvel, proprietário esse relacionado também na respectiva matrícula. É o que a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) determina em seu artigo 169[2]. Assim, o locador pode ser pessoa diferente do proprietário do imóvel, se a outro título, legalmente previsto, for a natureza da fruição do imóvel, porém para fins de registro do contrato de locação com cláusula de vigência, pelo menos um dos locadores deve ser o seu proprietário.

Já o direito de preferência do inquilino encontra respaldo no artigo 27 da Lei de Locação[3], devendo ser averbado[4] na matrícula do imóvel, nos termos do artigo 32 do mesmo diploma legal, para que possa ser exercido em caso de preterição do locatário em sua venda[5].

Assim, recomenda-se especial atenção ao registro e averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel locado, sobretudo quando o imóvel é essencial ao desempenho da atividade comercial da organização, seja pela sua localização, investimentos realizados no bem, clientela angariada na região, dentre outros motivos.

 

[1] Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I – o registro:

1) da instituição de bem de família;

2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;

3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada (…)

[2] Art. 169 – Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:

I – as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição;

II – os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, que serão feitos em todas elas, devendo os Registros de Imóveis fazer constar dos registros tal ocorrência;

III – o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.       

 (…)

[3] Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

[4]    Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (…)

II – a averbação (…)

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. (…)

[5] Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.