Venda de imóveis: quando surge o direito à comissão de corretagem?

A corretagem é o contrato pelo qual uma pessoa, com habilitação legal para tanto, se obriga a intermediar negócios para outra, sob suas instruções e mediante remuneração. Assim, se trata de um contrato acessório, que depende da realização de outro negócio jurídico para que se aperfeiçoe, seja o negócio principal a venda, a locação ou até mesmo a administração de imóvel. Referido tipo contratual está previsto nos artigos 722 a 729 do Código Civil, ao qual também podem ser aplicadas legislações especiais como é o caso da Lei nº 6.530/1978, que regulamenta a profissão do corretor de imóveis. Neste artigo daremos enfoque a corretagem quando da venda de imóveis.

 

Para que a intervenção de um terceiro na compra e venda de um imóvel seja qualificada como corretagem é necessária a presença dos seguintes requisitos: autorização para a intermediação; aproximação das partes (vendedor e comprador); conclusão do negócio, com resultado útil às partes (assinatura da proposta ou compromisso ou escritura de compra e venda). A autorização para intermediação pode ser dada por escrito ou verbalmente, mas, neste último caso, havendo divergências entre os contratantes, sua comprovação dependerá de testemunhas, o que pode ser um complicador para as partes.

 

O corretor tem a obrigação de atuar com transparência e diligência e deve fornecer todas as informações relativas ao imóvel, incluindo vícios e defeitos, irregularidades na documentação, bem como prestar os esclarecimentos necessários também em relação aos riscos e segurança do negócio.

 

Se trata de contrato onde há risco para o corretor, uma vez que ele pode anunciar o imóvel (inclusive com dispêndio de valores para tanto), aproximar as partes, fazer diversas visitas ao imóvel levando interessados, esclarecer dúvidas, mas enquanto não houver a assinatura da promessa ou da escritura de compra e venda, o direito à comissão não surge, ou seja, se trata de verdadeira obrigação de resultado.

 

Desta forma, havendo a conclusão do negócio, com a posterior desistência imotivada por qualquer das partes, há que se ter presente que o corretor fará jus a comissão, tendo em vista que teria havido abuso do direito de desistir, isto é, desde que ausente a razoável fundamentação para a desistência.

 

Ponto importante a sinalizar é que mesmo findo o prazo previsto no contrato de corretagem para a intermediação de venda específica, se o negócio for concluído entre partes aproximadas pelo corretor outrora contratado em futuro próximo, será devida a comissão pela venda do bem.

 

Assim é de suma importância a assessoria jurídica não apenas para a negociação e elaboração dos contratos de compra e venda de imóveis, mas também para os contratos de corretagem.

 

O Pinheiro Villela Advogados está à disposição para auxiliá-lo em todos os tipos de transações imobiliárias, entre em contato conosco!

by Gustavo Ladislau

A Era Digital do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis

O sistema de registro de imóveis brasileiro finalmente chegou a era digital com a edição do provimento nº89/2019 pelo Conselho Nacional de Justiça. O novo sistema entrou em vigor em janeiro de 2020, instituindo fornecimento de matrícula, documentos e certidões eletrônicas, numeração única de matrículas imobiliárias, criação de central estadual de serviços eletrônicos e outras determinações que facilitam o acesso às informações.

 

Anteriormente à vigência do provimento, as certidões de matrículas somente eram obtidas diretamente no cartório em que estivessem registradas, agora as matrículas poderão ser solicitadas e entregues de forma digital via solicitação pelos usuários junto ao Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado - SAEC.

 

Outro divisor de águas é a implementação de numeração única para todas as matrículas brasileiras, que possibilita que apenas com esse número se verifique o cartório competente, número do livro registrado e número da matrícula, posto que no sistema anterior a numeração era atribuída em cada um dos cartórios de forma isolada, podendo mais de um imóvel ter o mesmo número de matrícula, mas serem registrados em cartórios diferentes. O novo número será composto de 15 (quinze) dígitos: CCCCC.L.NNNNNNN-DD, sendo: CCCCC fará referência a unidade de registro de imóveis onde o imóvel está registrado, L indica o número do livro, NNNNNNN determinará o número de ordem da matrícula no Livro n. 2 e DD se refere aos dígitos verificadores, gerados conforme Norma ISSO 7064:2003.

 

A criação das centrais estaduais de serviços registrais eletrônicos irá universalizar o acesso aos dados eletrônicos dos imóveis fornecendo certidões digitais e, portanto, facilitando a obtenção das informações e a realização de todos os registros e averbações imobiliárias.

 

As alterações implementadas por esse provimento certamente promovem o acesso amplo e desburocratizado das informações registrais, gerando maior eficácia e celeridade nos serviços prestados pelos cartórios de registros de imóveis.

 

by Gustavo Ladislau

A importância da carta de anuência ao se alugar imóvel alienado fiduciariamente

Muitos imóveis, especialmente os corporativos, com áreas grandes, para funcionamento da administração da corporação ou mesmo armazéns e galpões para desenvolvimento das atividades fabris e de distribuição, são dados em garantia ao pagamento de dívidas por seus proprietários, muitas vezes para pagamento da própria aquisição do bem, constituindo-se o tipo de garantia denominada alienação fiduciária, que é comumente utilizada pelas instituições financeiras por sua maior segurança e agilidade em caso de inadimplemento.

 

Na alienação fiduciária o devedor transmite ao credor a propriedade resolúvel do imóvel em garantia do pagamento da dívida assumida, passando, assim, o bem a ter um proprietário que tem a propriedade fiduciária (credor) e um proprietário fiduciante, que tem a posse direta do bem (devedor).

 

Havendo a intenção de alugar um imóvel que esteja alienado fiduciariamente, o pretenso locatário deverá garantir que o credor fiduciário não só esteja ciente da locação que está sendo efetivada, mas que expressamente anua com os termos da locação, uma vez que a legislação é clara ao dispor que a locação contratada com prazo superior à 1 (um) ano ou sua prorrogação além deste prazo é considerada ineficaz perante o credor fiduciário ou seus sucessores, se não houver sua concordância por escrito[1].

 

Deste modo, faz-se necessária a anuência expressa do credor fiduciário em relação as condições da locação, a qual pode se dar por meio de carta por ele assinada, com firma reconhecida, detalhando os principais pontos da locação, a qual deverá ser registrada na matrícula do imóvel juntamente com o contrato de locação que se pretende garantir a vigência em caso de venda do imóvel[2].

 

Importante ressaltar que sem a devida anuência do credor fiduciário, a locação registrada não deixa de ser válida e eficaz, porém, não será oponível contra o credor fiduciário e seus sucessores.

 

Já o direito de preferência do locatário, em caso de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, não poderá ser exercido, já que a legislação é clara nesse sentido: “Artigo 32: (...) Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.”[3] Ou seja, ainda que o contrato de locação, esteja registrado e averbado na matrícula do imóvel, com a expressa aquiescência do credor fiduciário, o direito de preferência do locatário não poderá ser exercido. Por outro lado, se o locador (devedor) quitar seus débitos perante o credor fiduciário, o locatário passa novamente a poder exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel perante terceiros.

 

Assim, verifica-se a importância do estudo prévio da documentação do imóvel antes de firmar o contrato de locação, para que seja possível inserir cláusulas que garantam importantes direitos do locatário, bem como que possibilitem seu registro e averbação na matrícula do bem.

 

Nós do Pinheiro Villela Advogados podemos assessorá-lo!

 

 

[1] Lei nº 9.514/97: Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.

[2] Conselho Superior da Magistratura, a Apelação nº 0065836-57.2013.8.26.0100 (Voto nº 34.705).

[3] Lei nº 8.245/91

by Gustavo Ladislau

A importância da averbação e registro do Contrato de Locação na matrícula do imóvel

O registro do contrato de locação na matrícula do imóvel e sua averbação visam garantir a vigência da locação em caso de alienação do imóvel e o exercício do direito de preferência do locatário em sua aquisição caso seja preterido, respectivamente.

De acordo com o artigo 8º da Lei de Locação (Lei nº 8.245/91), se a locação for por tempo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver registrado[1] junto à matrícula do imóvel, o locatário tem o direito a ser mantido no imóvel, ainda que este tenha seu domínio de qualquer forma transferido a terceiro.

Na prática para que o registro se efetive há a necessidade de se constar do Contrato de Locação, além da exata descrição do imóvel coincidente com a que consta da sua matrícula, como Locador, deve-se indicar o proprietário do imóvel, proprietário esse relacionado também na respectiva matrícula. É o que a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) determina em seu artigo 169[2]. Assim, o locador pode ser pessoa diferente do proprietário do imóvel, se a outro título, legalmente previsto, for a natureza da fruição do imóvel, porém para fins de registro do contrato de locação com cláusula de vigência, pelo menos um dos locadores deve ser o seu proprietário.

Já o direito de preferência do inquilino encontra respaldo no artigo 27 da Lei de Locação[3], devendo ser averbado[4] na matrícula do imóvel, nos termos do artigo 32 do mesmo diploma legal, para que possa ser exercido em caso de preterição do locatário em sua venda[5].

Assim, recomenda-se especial atenção ao registro e averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel locado, sobretudo quando o imóvel é essencial ao desempenho da atividade comercial da organização, seja pela sua localização, investimentos realizados no bem, clientela angariada na região, dentre outros motivos.

 

[1] Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I - o registro:

1) da instituição de bem de família;

2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;

3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada (...)

[2] Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:

I - as averbações, que serão efetuadas na matrícula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição;

II – os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, que serão feitos em todas elas, devendo os Registros de Imóveis fazer constar dos registros tal ocorrência;

III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.       

 (...)

[3] Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

[4]    Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (...)

II - a averbação (...)

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. (...)

[5] Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

by Maíra de Campos Pinheiro